Основные проблемы ипотечного кредитования

Основная проблема в ипотечном кредитовании это то, что порядка 40 процентов кредитов банковской системы в той или иной мере завязаны на жилищном строительстве, на ипотечном кредитовании и на кредитах на землю.

Ипотечные заемщики Казахстана находятся в незавидном положении. Рост безработицы и глобальное снижение заработной платы делают дефолтными большинство ипотечных кредитов. Кроме этого около 48 процентов кредитов были взяты в долларах, а казахское тенге серьезно девальвировало [24].

Проблемы с ипотекой усугубляются также и законодательными принципами в Казахстане, поскольку законодательно закреплен внесудебный принцип реализации залога, то есть банк имеет право продать заложенное по кредиту жилье быстро и без всяких предварительных процедур.

Например, в США помогали заемщикам, которые допустили просрочки, показав свою неплатежеспособность, но в последнее время акцент сделан на условно платежеспособные семьи, у которых расходы на ипотеку не превышают 31-38 процентов дохода, остальные плательщики получают небольшой бонус. В Казахстане же помогать, намерены исключительно добросовестным плательщикам. С точки зрения рыночного регулирования это может только углубить проблемы.

Также при выполнение Госпрограммы Правительства выявлены ошибки и проблемы:

-непропорциональное в разрезе регионов распределение кредитов на строительство жилья;

-продолжающийся рост цен на коммерческое жилье;

-опережение и превышение спроса на жилье над предложением;

-несоблюдение акиматами установленных Госпрограммой средних параметров коммунального и кредитного жилья.

Также имеются проблемы в определении единой транспарентной системы учета и распределения жилья, строящегося за счет кредитных средств, что в ряде регионов привело к грубым нарушениям при его реализации и фактам перепродажи, продолжающему росту цен на коммерческое жилье, превышению спроса на жилье над предложением.

Анализ реализации Госпрограммы также показал нежелание банков второго уровня и ипотечных организаций участвовать в реализации Госпрограммы, поддержании установленных условий ипотечного кредитования 10/10/20 (процентная ставка/ минимальный первоначальный взнос в процентах/ срок кредитования), а также выявил факты предъявления ими дополнительных требований к претендентам на получение жилья, построенного за счет средств, выделяемых из республиканского бюджета на возвратной основе местным исполнительным органам областей, городов Астаны и Алматы [25].

В 2007 году всплеск на рынке ипотеки оказался несопоставимым с реальными объемами вводимого в строй жилья. Это стало одной из причин резкого роста цен на квадратные метры.

Негативна и динамика изменения структуры выдаваемых кредитов: с докризисного июля 2007 года доля кредитов гражданам на строительство и приобретения жилья сократилась в 7,4 раза, и сейчас на это идет лишь 3,7%. Еще 12,9% выдается на потребительские цели. Для хозсубъектов доля кредитов на новое строительство и реконструкцию лишь 1,5%, на приобретение основных фондов – 3,2%, зато на приобретение оборотных средств приходится 66,6% от всех выдаваемых в стране кредитов. Это весьма отрицательно, так как в здоровой экономике кредиты должны идти на создание новых мощностей и стоимости, а вовсе не на поддержку потребления и, тем более, текущей деятельности предприятий.

Резко стала отрицательной и динамика по неплательщикам: если в 2008 году доля неработающих кредитов была около 6%, то к августу 2010 года она выросла уже до 34,25%. При этом просрочка по кредитам, например, на пополнение оборотных средств составляет 20% от их массы – предприниматели теряют способность поддерживать уже и текущую деятельность. Свой вклад вносит и ипотека: если до кризиса просрочек практически не было, то последние два года их кривая растет по крутой траектории – 7,8% от всех выданных кредитов, или 64 млрд. тенге. В целом осталось не так много до ситуации, когда критическая масса долгов вовсе заблокирует банковскую деятельность [26].

Рынок строительства с участием частного капитала в годы кризиса сузился и не имеется явных предпосылок для его оживления. Так, если в 2007 году объем инвестиций составил 490 миллиардов (далее – млрд.) тенге, то в 2010 году – 317 млрд. тенге, то есть произошло сокращение на 35%.

Это связано со следующими факторами:

1. Сокращение долевого строительства жилья, в связи с ужесточением законодательства.

Так, в Закон Республики Казахстан от 7 июля 2006 года "О долевом участии в жилищном строительстве" внесен ряд изменений, ужесточающих требования к застройщику, проектной компании, и устанавливающих ответственность и общий регламент их деятельности. Указанные изменения имеют четко выраженный акцент на снижение рисков потенциальных дольщиков и усиливают ответственность застройщиков.

Другие материалы:

Проблемы, возникающие при оказании кредитных услуг АКБ «Банк Хакасии»
Современная финансовая нестабильность непосредственно отражается на пассивах банков, ограничивая их финансовые возможности. Главной же предпосылкой настоящего финансового кризиса стала некомпетентность «денежных властей», не способных, с ...

Сущность и основные принципы ипотечного кредитования
Ипотечное кредитование – это залог недвижимого имущества при получении займа в банке, дающее право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества [1, c. 25]. Ипотечный кредит – это долгосро ...

Трейдерская деятельность У. Ганна
Деньги великое изобретение человечества. Однажды возникнув, эта категория человеческого бытия зажила самостоятельной жизнью. Их нельзя упразднить, уничтожить, аннулировать, как считали некоторые простодушные революционеры. Деньги возникли ...