Основные проблемы ипотечного кредитования

Основная проблема в ипотечном кредитовании это то, что порядка 40 процентов кредитов банковской системы в той или иной мере завязаны на жилищном строительстве, на ипотечном кредитовании и на кредитах на землю.

Ипотечные заемщики Казахстана находятся в незавидном положении. Рост безработицы и глобальное снижение заработной платы делают дефолтными большинство ипотечных кредитов. Кроме этого около 48 процентов кредитов были взяты в долларах, а казахское тенге серьезно девальвировало [24].

Проблемы с ипотекой усугубляются также и законодательными принципами в Казахстане, поскольку законодательно закреплен внесудебный принцип реализации залога, то есть банк имеет право продать заложенное по кредиту жилье быстро и без всяких предварительных процедур.

Например, в США помогали заемщикам, которые допустили просрочки, показав свою неплатежеспособность, но в последнее время акцент сделан на условно платежеспособные семьи, у которых расходы на ипотеку не превышают 31-38 процентов дохода, остальные плательщики получают небольшой бонус. В Казахстане же помогать, намерены исключительно добросовестным плательщикам. С точки зрения рыночного регулирования это может только углубить проблемы.

Также при выполнение Госпрограммы Правительства выявлены ошибки и проблемы:

-непропорциональное в разрезе регионов распределение кредитов на строительство жилья;

-продолжающийся рост цен на коммерческое жилье;

-опережение и превышение спроса на жилье над предложением;

-несоблюдение акиматами установленных Госпрограммой средних параметров коммунального и кредитного жилья.

Также имеются проблемы в определении единой транспарентной системы учета и распределения жилья, строящегося за счет кредитных средств, что в ряде регионов привело к грубым нарушениям при его реализации и фактам перепродажи, продолжающему росту цен на коммерческое жилье, превышению спроса на жилье над предложением.

Анализ реализации Госпрограммы также показал нежелание банков второго уровня и ипотечных организаций участвовать в реализации Госпрограммы, поддержании установленных условий ипотечного кредитования 10/10/20 (процентная ставка/ минимальный первоначальный взнос в процентах/ срок кредитования), а также выявил факты предъявления ими дополнительных требований к претендентам на получение жилья, построенного за счет средств, выделяемых из республиканского бюджета на возвратной основе местным исполнительным органам областей, городов Астаны и Алматы [25].

В 2007 году всплеск на рынке ипотеки оказался несопоставимым с реальными объемами вводимого в строй жилья. Это стало одной из причин резкого роста цен на квадратные метры.

Негативна и динамика изменения структуры выдаваемых кредитов: с докризисного июля 2007 года доля кредитов гражданам на строительство и приобретения жилья сократилась в 7,4 раза, и сейчас на это идет лишь 3,7%. Еще 12,9% выдается на потребительские цели. Для хозсубъектов доля кредитов на новое строительство и реконструкцию лишь 1,5%, на приобретение основных фондов – 3,2%, зато на приобретение оборотных средств приходится 66,6% от всех выдаваемых в стране кредитов. Это весьма отрицательно, так как в здоровой экономике кредиты должны идти на создание новых мощностей и стоимости, а вовсе не на поддержку потребления и, тем более, текущей деятельности предприятий.

Резко стала отрицательной и динамика по неплательщикам: если в 2008 году доля неработающих кредитов была около 6%, то к августу 2010 года она выросла уже до 34,25%. При этом просрочка по кредитам, например, на пополнение оборотных средств составляет 20% от их массы – предприниматели теряют способность поддерживать уже и текущую деятельность. Свой вклад вносит и ипотека: если до кризиса просрочек практически не было, то последние два года их кривая растет по крутой траектории – 7,8% от всех выданных кредитов, или 64 млрд. тенге. В целом осталось не так много до ситуации, когда критическая масса долгов вовсе заблокирует банковскую деятельность [26].

Рынок строительства с участием частного капитала в годы кризиса сузился и не имеется явных предпосылок для его оживления. Так, если в 2007 году объем инвестиций составил 490 миллиардов (далее – млрд.) тенге, то в 2010 году – 317 млрд. тенге, то есть произошло сокращение на 35%.

Это связано со следующими факторами:

1. Сокращение долевого строительства жилья, в связи с ужесточением законодательства.

Так, в Закон Республики Казахстан от 7 июля 2006 года "О долевом участии в жилищном строительстве" внесен ряд изменений, ужесточающих требования к застройщику, проектной компании, и устанавливающих ответственность и общий регламент их деятельности. Указанные изменения имеют четко выраженный акцент на снижение рисков потенциальных дольщиков и усиливают ответственность застройщиков.

Другие материалы:

Предложения по повышению эффективности предоставления банковских услуг населению АКБ «Банк Хакасии»
Сила банка в обдуманной стратегии: он должен быть не большим, универсальным, надежным, и самое главное - рентабельным. Для этого необходимо диверсифицировать услуги, предлагаемые банком, искать своего клиента и тщательно изучать его потре ...

Классификация кредитных операций, их краткая характеристика
Почти любой коммерческий банк России осуществляет множество активных, в том числе ссудных операций. Однако виды ссудных операций различны и зависят от множества условий. Мы рассмотрим основные виды ссудных операций, осуществляемых как в Р ...

Инструменты денежно-кредитной политики и их использование на 2008 год
В 2008 году Банк России планирует продолжить работу по совершенствованию системы инструментов денежно-кредитной политики и их оперативное использование для обеспечения устойчивого состояния денежно-кредитной сферы при различных сценариях ...